Travaux dans un appartement en copropriété : l'autorisation à obtenir avant de signer le devis

Chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble » (art. 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). C'est le règlement de copropriété qui fixe ce qui est privatif ou commun dans votre immeuble : lisez-le avant tout projet.

Sauf disposition contraire du règlement, la loi répute parties communes « le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs » (art. 3). Un balcon ou une terrasse dont vous avez l'usage exclusif peut rester une partie commune « à jouissance privative » (art. 6-3).

Service-public.fr donne des exemples de parties privatives — cloisons non porteuses, portes intérieures, installations électriques ou sanitaires… — et précise que des fenêtres ou volets peuvent l'être, sous réserve du règlement, qui peut aussi imposer une harmonie extérieure (couleur des volets, modèle des fenêtres, stores).

Relèvent de l'assemblée générale « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (art. 25 b). Les sources officielles citent notamment :

• la climatisation et la pompe à chaleur : « Si vous êtes en copropriété, vous devez demander l'autorisation d'installer votre équipement lors de l'assemblée générale » (service-public.fr). Une unité extérieure fixée sur une façade, un balcon, une terrasse ou une toiture modifie l'aspect extérieur ou affecte des parties communes (ADIL des Pyrénées-Orientales) ;
• les fenêtres, châssis, volets, barreaux quand ils changent l'aspect extérieur, ainsi que les conduits d'évacuation ;
• le percement d'un mur porteur et, plus largement, tout ce qui touche la structure ;
• l'isolation par l'extérieur (façade, toiture) : « vous devez demander l'autorisation […] à l'assemblée générale des copropriétaires » (service-public.fr) ;
• le raccordement à des canalisations communes, qui sont des parties communes.

Depuis 2024, un copropriétaire peut aussi faire isoler à ses frais la toiture ou le plancher affectant les parties communes, avec l'accord de l'assemblée et sous conditions — pas d'atteinte à la structure, à la sécurité ou à la jouissance des autres lots (art. 25-2-1).

Borne de recharge : régime à part. Pour équiper votre place de stationnement, le « droit à la prise » ne demande pas de vote : vous notifiez votre projet au syndic, avec un descriptif, un plan et un schéma de raccordement, et le syndic ne peut s'y opposer que pour un motif sérieux et légitime, en saisissant le tribunal dans les trois mois (art. L113-16 et R113-8 du code de la construction et de l'habitation).

• Majorité de l'article 25 (dite « absolue ») : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. C'est elle qui s'applique à l'autorisation de travaux privatifs sur les parties communes ou l'aspect extérieur. Si le projet obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité, un second vote a lieu immédiatement à la majorité des présents et représentés (art. 25-1).
• Majorité de l'article 26 (deux tiers des voix et majorité des membres) : service-public.fr indique qu'elle est requise quand les travaux entraînent une appropriation ou une destruction de parties communes.
• Si l'assemblée refuse des travaux d'amélioration, un copropriétaire peut demander au tribunal judiciaire l'autorisation de les réaliser, aux conditions qu'il fixe (art. 30).

• Demander l'inscription à l'ordre du jour : à tout moment, par notification au syndic ; la question est portée à la prochaine assemblée, ou à la suivante si la convocation est déjà partie (art. 10 du décret n° 67-223). Le syndic ne juge pas l'opportunité de votre demande.
• Joindre un document « précisant l'implantation et la consistance des travaux » (même article) : plan, emplacement de l'unité extérieure, modèle des fenêtres, descriptif de l'entreprise.
• Délais : la convocation part au moins 21 jours avant l'assemblée (art. 9), et l'assemblée ne vote que sur les questions inscrites. Pour ne pas attendre l'assemblée annuelle, vous pouvez demander une assemblée spéciale, à vos frais : le syndic vous indique ses frais et honoraires sous quinze jours, et l'assemblée se tient dans les quarante-cinq jours suivant leur paiement (art. 17-1 AA de la loi, art. 8-1 du décret).
• Après le vote : une décision d'assemblée peut être contestée en justice dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42). Par prudence, pour des travaux importants, attendez ce délai avant de lancer le chantier.

Et sans autorisation ? Service-public.fr est net : les travaux « sont irréguliers », et le syndicat des copropriétaires « peut exiger l'arrêt des travaux et demander la démolition des ouvrages déjà réalisés, y compris en justice ».

L'accord de l'assemblée générale ne remplace pas l'autorisation d'urbanisme : « Dans certains cas, les travaux ayant obtenu l'accord des copropriétaires nécessitent également une autorisation d'urbanisme » (service-public.fr). Une déclaration préalable est requise pour les travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un bâtiment — boîtier de climatisation, fenêtres ou volets d'un autre modèle, isolation par l'extérieur (art. R421-17 du code de l'urbanisme). Depuis le décret n° 2026-117, une pompe à chaleur posée en façade sans être visible du domaine public, d'une voie ouverte au public ni d'un autre immeuble en est dispensée, hors secteurs protégés.

À l'inverse, une autorisation d'urbanisme est délivrée « sous réserve du droit des tiers » : elle ne vérifie pas le respect du règlement de copropriété. Le détail des démarches en mairie : voir déclaration préalable ou permis.

• Vérifiez le règlement de copropriété et les décisions déjà votées (harmonie des façades, emplacements autorisés pour les climatiseurs).
• Faites établir le devis tôt : son descriptif servira de document à joindre à votre demande d'inscription à l'ordre du jour.
• Ajoutez une condition : « devis accepté sous réserve de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ». C'est une condition suspensive : si l'assemblée refuse, l'obligation « est réputée n'avoir jamais existé » (art. 1304-6 du code civil), ce qui fonde la restitution de l'acompte. Sans cette clause, un devis signé vous engage même si l'autorisation est refusée.
• Ne versez pas d'acompte important tant que les autorisations ne sont pas acquises — et vérifiez l'entreprise avant de verser.

Pour une climatisation ou une pompe à chaleur, voir aussi : devis de pompe à chaleur et l'attestation fluides frigorigènes.