Vendre ou acheter un logement après des travaux : garanties transmises et documents à réunir

Les garanties des constructeurs ne sont pas attachées à la personne qui a commandé les travaux, mais à l'ouvrage :

• Décennale : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage » des dommages qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à sa destination (art. 1792 du code civil). Le délai court dix ans à compter de la réception des travaux (art. 1792-4-1), et non à compter de la vente.
• Dommages-ouvrage : elle est souscrite « pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs » (art. L242-1 du code des assurances). Service-Public le résume : en cas de vente dans les dix ans, « l'assurance DO est transmise au nouveau propriétaire ».
• Autres actions contre les entreprises : les acquéreurs successifs peuvent agir contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle « qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire », même pour des dommages nés avant la vente, sauf clause contraire (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 juillet 2013, n° 12-21.910, publié).

Les garanties plus courtes — parfait achèvement (un an) et bon fonctionnement des équipements (deux ans au moins) — courent elles aussi à compter de la réception (art. 1792-6 et 1792-3). Voir la réception des travaux.

« Lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de dix ans […] a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien […], mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence des assurances » décennale et dommages-ouvrage ; « l'attestation d'assurance […] y est annexée » (art. L243-2 du code des assurances, alinéa 3).

En pratique, le questionnaire de vente diffusé par les notaires demande si des travaux ont été achevés depuis moins de dix ans et, à défaut d'assurance dommages-ouvrage, de « joindre la liste de toutes les entreprises intervenues sur le chantier avec leur adresse et leur attestation d'assurance ».

« Est réputé constructeur de l'ouvrage : […] 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire » (art. 1792-1 du code civil). Le particulier vendeur répond alors lui-même de la décennale envers l'acquéreur, en plus des entreprises qu'il a fait intervenir.

• Une rénovation lourde peut suffire : la Cour de cassation a appliqué ce texte à des vendeurs ayant fait procéder à une rénovation « assimilable à la construction d'un ouvrage » (3e chambre civile, 4 novembre 2010, n° 09-12.988, publié).
• Le délai de dix ans court depuis la réception des travaux ; pour la prescription, c'est la date à laquelle l'acquéreur agit qui compte, non celle de la vente (7 septembre 2011, n° 10-10.596, publié).
• Une clause de l'acte qui écarterait cette responsabilité « est réputée non écrite » (art. 1792-5).

Service-Public le rappelait en 2025 à propos des travaux réalisés soi-même : « vous avez la qualité de « constructeur » », ce qui « vaut pour les travaux de construction, de rénovation, d'extension ou de surélévation ».

Le vendeur est tenu des défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage (art. 1641 du code civil), « quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie » (art. 1643). Entre particuliers, l'acte de vente contient souvent une telle clause. Elle ne joue pas toujours :

• « le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 octobre 2023, n° 22-15.536, publié) ;
• la Cour l'a appliqué à des particuliers : un vendeur qui avait lui-même conçu et installé une cheminée (10 juillet 2013, n° 12-17.149, publié), un autre qui s'était comporté en maître d'œuvre pour l'installation d'un poêle à bois (9 février 2011, n° 09-71.498, publié) ;
• en l'absence, à la signature, de certains diagnostics obligatoires en cours de validité (notamment les états des installations de gaz et d'électricité), le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (art. L271-4 du code de la construction et de l'habitation).

L'action doit être intentée dans les deux ans de la découverte du vice (art. 1648).

• Factures : Service-Public recommande de conserver les factures de gros travaux « 10 ans pour le gros œuvre » et, pour des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration, pendant toute la durée de conservation du logement — elles servent aussi au calcul de la plus-value immobilière.
• Procès-verbal de réception : il fixe le point de départ des garanties ; l'ANIL conseille d'en conserver un exemplaire dix ans.
• Attestations d'assurance décennale de chaque entreprise, et l'attestation dommages-ouvrage si elle a été souscrite.
• Certificats de conformité : un certificat de conformité gaz visé de moins de trois ans tient lieu d'état de l'installation intérieure de gaz (art. R126-41 du code de la construction et de l'habitation) ; une attestation de conformité électrique visée de moins de trois ans tient lieu d'état de l'installation électrique (art. R134-50).
• Carnet d'information du logement : pour les travaux ayant une incidence significative sur la performance énergétique engagés depuis le 1er janvier 2023, il recense les travaux, les matériaux et les notices des équipements ; il est transmis à l'acquéreur au plus tard à la signature de l'acte authentique (art. L126-35-10).
• Autorisations d'urbanisme : pour une construction, le notaire demande le permis, la déclaration d'achèvement et le certificat de conformité. Voir déclaration préalable ou permis.

• Quels travaux ont été réalisés depuis moins de dix ans, par quelles entreprises, et à quelle date ont-ils été réceptionnés ?
• Une assurance dommages-ouvrage a-t-elle été souscrite ? L'ANIL conseille de demander son attestation « si le logement a été construit ou a fait l'objet de travaux de rénovation lourds, depuis moins de 10 ans ».
• Les travaux ont-ils été réalisés par le vendeur lui-même ? Cela change ses responsabilités (décennale, vices cachés), mais aussi les recours effectivement disponibles.
• Les entreprises existent-elles encore ? Si l'une a fermé, la décennale reste due par son assureur. Voir sinistre décennal et entreprise fermée.